Jak správně postupovat, když nájemník neplatí nájem

Neplatící nájemník představuje pro majitele bytu značnou komplikaci. Minimalizovat rizika spojená s neplatícími nájemníky lze pouze jejich správným a pečlivým výběrem. Jak postupovat v případě, kdy nájemník přestane hradit nájemné? Jaká má pronajímatel práva a co si může ze zákona účtovat v případě, kdy mu nájemník neplatí dohodnuté nájemné?

výpověď z nájmu

První prodlení s úhradou nájemného? Písemná upomínka

Pokud se stane, že nájemník nezaplatí včas nájemné, je dobré jej neprodleně kontaktovat a požadovat vysvětlení. Ideální je zaslání písemné upomínky, ve které majitel bytu upozorní na možné důsledky neplacení nájmu.

Pozdější termín zaplacení nájmu či rozložení na splátky

S nájemcem je také možné domluvit se na kompromisu. Tím může být pozdější termín zaplacení či rozložení dlužného nájmu na splátky. Výměnou za toto řešení vzniklé situace by měl majitel vyžadovat písemné uznání dluhu, ve kterém bude uvedena dlužná částka a právní důvod vzniku dluhu. Tento dokument poslouží jako důkaz v rámci případné soudního řízení.

Sankce za neplacení nájemného

Neplacení nájemného se považuje za závažné porušení povinností nájemce. To může v konečném důsledku končit až okamžitou výpovědí z nájmu. Kromě dlužné částky za nájem a služby, může majitel bytu požadovat úhradu peněžitých sankcí, kterými jsou úroky z prodlení a smluvní pokuta.

Úroky z prodlení

V případě dlužného nájemného má pronajímatel nárok na úrok z prodlení. A to dokonce i v případě, kdy tak není výslovně ujednáno v nájemní smlouvě. Výši úroku z prodlení stanuje nařízení vlády a úroková sazba je vázána na základní úrokovou sazbu ČNB (0,25 %), ke které se přičítá osm procentních bodů. V současnosti je úrok z prodlení 8,25 % p.a. Úrok z prodlení se může začít nájemníkovi počítat již první den po splatnosti nájemného.

Smluvní pokuta

Ještě do poloviny loňského roku nebylo možné sjednávat jako sankci za neplnění povinností nájemce smluvní pokutu. S novelou občanského zákoníka, jež nabyla účinnosti 1. července 2020, se možnost využití smluvních pokut opět vrátila. Podle této novely nesmí být sjednaná pokuta zjevně nepřiměřená a zároveň nesmí v součtu se zaplacenou kaucí (jistotou) přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. To znamená, že pokud se pronajímatel jistí tříměsíční kaucí, smlouva už by žádné ujednání o pokutách neměla obsahovat, protože tím daný limit vyčerpal.

Vratná kauce

Pro pokrytí případných škod na majetku, či k úhradě dlužné částky, která vznikla ze strany nájemce, lze využít vratnou kauci na byt. Může jít o dluh na samotném nájemném, ale také na neuhrazených platbách za služby spojené s užíváním bytu. Právo nájemce na vrácení jistoty vzniká při skončení nájmu. Pokud není ve smlouvě ujednáno jinak, je pronajímatel oprávněn použít složenou kauci na úhradu nedoplatků k datu ukončení nájemní smlouvy.

Soudní řešení dluhu

Pakliže dluh není možné v plné míře pokrýt z předem složené kauce, může majitel bytu přistoupit k soudnímu řešení dluhu. V takovém případě je dlužníkovi nejprve potřeba zaslat předžalobní výzvu k zaplacení dlužného nájemného. Pokud dlužník na předžalobní výzvu nereaguje, může majitel k soudu podat žalobu na zaplacení dlužné částky. V případě, že dlužník nezaplatí ani na základě rozhodnutí soudu, lze přistoupit k vymáhání dluhu prostřednictvím soudního exekutora.

Výpověď z nájmu bytu

Další možností je výpověď z nájmu s tříměsíční výpovědní lhůtou pro hrubé porušení povinností nájemce. Tím se rozumí nezaplacení nájemného za dva měsíce, resp. neuhrazení jednoho nájemného do okamžiku splatnosti dalšího nájmu. Tříměsíční výpovědní doba začíná plynout od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi nájemci. Ten je povinen odevzdat byt či jinou nemovitost nejpozději v den skončení nájmu, tedy poslední den výpovědní doby.

Okamžitá výpověď z nájmu

V případě, že nájemce dluží více jak součet trojnásobku nájemného a služeb za 3 měsíce, pak se jedná o zvlášť závažné porušení povinnosti vyplývající z nájmu a pronajímatel může dát nájemci okamžitou výpověď bez výpovědní doby. Aby byla okamžitá výpověď platná, musí majitel před jejím podáním neplatícího nájemníka prokazatelně vyzvat k doplacení dlužného nájemného a stanovit mu k tomu přiměřenou lhůtu. Pokud nájemník dluh ve stanoveném termínu nezaplatí, lze přistoupit k výpovědi, kterou je nájemci nutné doručit v písemné podobě. Okamžikem doručení písemné výpovědi pak nájem bytu končí a nejpozději do jednoho měsíce musí nájemce byt odevzdat.

realitní makléři

Potřebujete pomoci s pronájmem nemovitosti?

Pokud řešíte pronájem nemovitosti, obraťte se na naše specialisty. Je to jednoduché. Zdarma si sjednejte schůzku s realitním makléřem a práci přenechejte nám. Ušetříte čas i peníze.

*
*
*
phone: email: fname: